Document Wet Goed Verhuurderschap en Regeling Goed Verhuurderschap
Verhuurder heeft dit document opgesteld om te voldoen aan de Wet Goed Verhuurderschap en de Regeling Goed Verhuurderschap. Verhuurder informeert huurder in dit document over de volgende onderwerpen. Dit document heeft slechts tot doel de huurder te informeren en doet op geen enkele manier afbreuk aan de inhoud van de huurovereenkomst tussen partijen.
Rechten & plichten
a)
Verhuurder wijst huurder op de volgende beknopte en niet-limitatieve opsomming van diens mogelijke rechten en plichten, welke deels – voor zover relevant – in de huurovereenkomst nader zijn uitgewerkt:
Rechten
−
Huurder kan recht hebben op een bepaalde vorm van huurbescherming. De mate waarin daarvan sprake is, is afhankelijk van het soort huurovereenkomst dat partijen zijn overeengekomen;
−
Huurder kan recht hebben op een bepaalde vorm van huurprijsbescherming. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer sprake is van de verhuur van een sociale huurwoning, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats;
−
Huurder heeft in beginsel recht op huurgenot;
−
Huurder kan mogelijk aanspraak maken op huurtoeslag.
Plichten
−
Huurder moet tijdig de verschuldigde huur betalen;
−
Huurder moet het gehuurde gebruiken als goed huurder.
Verhuurder wijst huurder ter informatie aanvullend op de volgende website van de Rijksoverheid. Ook daarin wordt informatie gegeven over de rechten en plichten van de huurder van woonruimte:
−
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-rechten-en-plichten-heb-ik-als-huurder
Waarborgsom
b)
Indien op grond van de huurovereenkomst bij de huurder een waarborgsom in rekening is gebracht, geldt het volgende.
Voor zover partijen daarover in de huurovereenkomst geen afspraken hebben gemaakt, dan wel voor zover de daarin gemaakte afspraken voor huurder nadeliger zijn dan de per 1 juli 2023 ingevoerde wettelijke regeling, geldt dat verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst zal restitueren, tenzij:
a. sprake is van schade als bedoeld in artikel 7:218 BW1, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na het einde van de huurovereenkomst het
1 Artikel 7:218 BW:
1 De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
2 Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.
restant van de waarborgsom, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade, restitueert;
b. de huurder de verschuldigde huurprijs, als bedoeld in artikel 7:237 lid 2 BW, servicekosten, als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW of energieprestatievergoeding, als bedoeld in artikel 7:237 lid 4 BW, niet (volledig) voldaan. In dat geval restitueert verhuurder binnen dertig dagen na de einddatum van de huurovereenkomst de waarborgsom, na verrekening met de aldus nog door de huurder verschuldigde bedragen.2
Verhuurder zal huurder schriftelijk in kennis stellen van een verrekening als bedoeld in het voorgaande, waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt.
Contactpunt
c)
In de huurovereenkomst zijn de contactgegevens vermeld van het contactpunt van/namens de verhuurder. De huurder kan bij dat contactpunt terecht voor zaken die het gehuurde betreffen.
Gemeentelijk meldpunt
d)
In de huurovereenkomst zijn de contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt, waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld, vermeld, indien dat meldpunt al bekend was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Voor een overzicht van alle gemeentelijke meldpunten wordt verwezen naar de website van de Vereniging Nederlandse Gemeenten.
Servicekosten
e)
Voor zover bij huurder servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 BW in rekening worden gebracht, wijst verhuurder huurder ter zake diens verplichtingen op artikelen 1.6 en 6 van de huurovereenkomst en artikel 10 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden.
Gebruik gehuurde
f)
Huurder is verplicht om het gehuurde te gebruiken conform hetgeen hierover is afgesproken in de huurovereenkomst. Verhuurder merkt aanvullend het volgende op.
3 Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.
2 Artikel 7:237 BW:
1 In deze afdeling wordt onder prijs verstaan het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt.
2 Onder huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte.
3 In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.
4 In deze afdeling wordt onder energieprestatievergoeding verstaan de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.
Het daarmee strijdige gebruik van huurder levert een tekortkoming op. Deze tekortkoming geeft verhuurder in beginsel het recht om nakoming van het in de huurovereenkomst overeengekomen gebruik te vorderen, maar ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de vergoeding van eventueel geleden schade. En indien partijen een rechtsgeldige boeteclausule zijn overeengekomen, zal huurder door het strijdige gebruik boetes verbeuren. Hoewel het uiteindelijk aan de rechter is om te beoordelen of de vorderingen van verhuurder voor toewijzing in aanmerking komen, dient huurder in dit verband te worden beschouwd als een gewaarschuwd mens.
Verder wijst verhuurder huurder erop dat het strijdige gebruik van huurder tevens strijd kan opleveren met overheidsregelgeving, zoals bijvoorbeeld de huisvestingsverordening, de algemene plaatselijke verordening en het bestemmingsplan. Dit brengt het risico op handhavende maatregelen met zich mee, waaronder de oplegging van een bestuurlijke boete en/of last onder dwangsom.
Betreden woonruimte door de verhuurder
g)
Verhuurder kan gedurende de huurovereenkomst, na met huurder gemaakte afspraak de woonruimte betreden, tenzij:
1°. er sprake is van een dringende noodsituatie waarvoor direct ingrijpen noodzakelijk is;
2°. aan de woonruimte dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 220, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, moeten worden uitgevoerd;
3°. de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarmee de huurder heeft ingestemd of waarvan de rechter heeft geoordeeld dat de verhuurder daartoe een redelijk voorstel heeft gedaan;
4°. de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf;
5°. het betreden van de woonruimte plaatsvindt ten behoeve van een bezichtiging voor verkoop of nieuwe verhuur als bedoeld in artikel 223 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
Algemene informatie ter zake soorten huurovereenkomsten
h)
Verhuurder verschaft huurder in het volgende algemene informatie over de verschillende soorten huurovereenkomsten die er bestaan. Zo kan allereerst een onderscheid worden gemaakt tussen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Dit is onder meer van belang met betrekking tot de wijze waarop huurovereenkomsten kunnen worden beëindigd of verlengd.
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (Model A) heeft de huurder het recht om voor een onbepaalde duur van het gehuurde gebruik te maken en tevens geniet hij huuropzeggingsbescherming. Het staat de huurder, met inachtneming van wat is overeengekomen, vrij om de huurovereenkomst op te zeggen, mits de wettelijke opzeggingstermijn in acht worden genomen. Deze termijn mag niet korter dan 1 maand en niet langer dan 3 maanden zijn. De verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd slechts opzeggen indien hiervoor een opzeggingsgrond bestaat. Deze opzeggingsgronden zijn limitatief opgesomd in de wet.
Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan onder meer gedacht worden aan verhuur aan bepaalde wettelijke doelgroepen (zoals een gehandicapte, oudere, jongere, student, promovendus of groot gezin), een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet (Model D), een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte (Modellen B en) of onzelfstandige woonruimte (Model E), een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule (ook wel tussenhuurovereenkomst genoemd) (Model C) of een huurovereenkomst voor een gebruik dat naar zijn aard van korte duur (Model K) is. Voor verdere informatie hierover wordt verwezen naar de volgende website van de Rijksoverheid:
−
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/vraag-en-antwoord/welke-mogelijkheden-heb-ik-om-mijn-woning-tijdelijk-te-verhuren
Zoals volgt uit het voorgaande, bestaat er een onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Ook bestaat er een onderscheid tussen verhuur in de sociale sector en verhuur in de vrije sector. Voor verdere informatie hierover wordt verwezen naar de volgende websites van de Rijksoverheid:
−
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-en-antwoord/wat-is-een-zelfstandige-woning-en-wat-is-een-onzelfstandige-woning
−
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-en-antwoord/wat-is-het-verschil-tussen-een-sociale-huurwoning-en-een-huurwoning-in-de-vrije-sector
Mogelijkheden jaarlijkse huurverhoging
i)
Met betrekking tot de mogelijkheden tot jaarlijkse huurverhoging verwijst verhuurder naar de volgende informatieve webpagina’s van de Rijksoverheid:
−
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord, paragraaf “Huurprijs”
−
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/wat-is-de-maximale-huurverhoging-in-2023
Op de eerste webpagina publiceert de Rijksoverheid in de genoemde paragraaf links naar webpagina’s waarop overzichten staan van de mogelijkheden die de verhuurder heeft om in een bepaald jaar de huur te verhogen in de sociale en vrije sector.
Op de tweede webpagina staat de door de Rijksoverheid verschafte informatie die in dit verband specifiek en uitsluitend betrekking heeft op het jaar 2023.
Huurprijscheck
j)
Verhuurder verwijst voor de wijze waarop huurder de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelstel kan berekenen naar de volgende webpagina’s van de Huurcommissie:
−
https://www.huurcommissie.nl/huurders/sociale-huurwoning/maximale-huurprijs-berekenen
−
https://checkjeprijs.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling
Kleine herstellingen
k)
Huurder heeft de mogelijkheid om zich te wenden tot verhuurder in het geval van gebreken aan de woon- of verblijfsruimte, tenzij er sprake is van kleine herstellingen die de huurder zelf dient te herstellen. Voor de vraag wat onder kleine herstellingen kan worden verstaan, verwijst verhuurder huurder ter indicatie naar het ‘Besluit kleine herstellingen’:
−
https://wetten.overheid.nl/BWBR0014931
In dit Besluit staat een niet-limitatieve lijst van herstellingen die in ieder geval voor rekening van de huurder komen.
Mogelijkheden huurcommissie en/of kantonrechter
l)
Verhuurder wijst huurder naar de volgende website van de Huurcommissie voor een overzicht van de eventuele mogelijkheden die huurder heeft om zich te wenden tot de Huurcommissie:
−
https://www.huurcommissie.nl/huurders/sociale-huurwoning
−
https://www.huurcommissie.nl/huurders/huurwoning-in-de-vrije-sector
Verder kunnen huurders zich in bepaalde gevallen tot de kantonrechter wenden, waarbij verhuurder opmerkt dat sprake is van een zekere overlap met de procedures bij de Huurcommissie. Voor een overzicht van deze mogelijkheden verwijst verhuurder naar de volgende websites van de Rechtspraak:
−
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/Huurgeschil/#tabs
−
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/Huurgeschil/Paginas/procedure.aspx#tabs
Tenslotte
Zoals vermeld, heeft verhuurder dit document opgesteld teneinde te voldoen aan de Wet Goed Verhuurderschap en de Regeling Goed Verhuurderschap. Verhuurder heeft dit met zorg gedaan en daarbij getracht op een zo goed mogelijke en transparante wijze invulling te gaan aan de op hem rustende verplichting daartoe. Mede vanwege de omstandigheid dat de regelgeving waarop dit document is gebaseerd volledig nieuw is kan dit document onderhevig zijn aan nader vast te leggen voortschrijdend inzicht, al dan niet op basis van rechtspraak.
In dit document wordt verwezen naar verscheidene door de Rijksoverheid ter beschikking gestelde websites. Er zij op gewezen dat niet per definitie van de juistheid van de informatie van deze websites kan worden uitgegaan. Het huurrecht is een uitgebreid en gecompliceerd stelsel van regels, dat met regelmaat aan verandering onderhevig is. De op de websites verschafte informatie kan daardoor op bepaalde vlakken verouderd zijn dan wel te weinig rekening houden met bepaalde wettelijke nuances en uitzonderingen. De websites bevatten voorts een bepaalde interpretatie van de wetgeving, die waarschijnlijk niet in alle gevallen zal stroken met de interpretatie van de Huurcommissie of rechterlijke macht. Bij die interpretatie is bovendien niet altijd rekening gehouden met de tussen een verhuurder en huurder gemaakte afspraken en/of de specifieke omstandigheden van een bepaald geval. Huurder wordt daarom geadviseerd om waar nodig of gewenst juridisch advies in te winnen ter controle van zijn rechtspositie.